بازسازی یک آپارتمان قدیمی همیشه به معنای تغییر کابینت، کف، رنگ و دکوراسیون نیست. در بسیاری از ساختمانهای قدیمی، ظاهر واحد تنها بخشی از مسئله است و پیش از شروع نازککاری باید وضعیت پلان، لولهکشی، فاضلاب، برق، گرمایش و زیرسازی بهصورت اصولی بررسی شود.

در پروژه بازسازی آپارتمان خیابان میر اصفهان، یک واحد حدود ۱۲۰ مترمربعی در ساختمانی حدود ۲۵ ساله، از یک واحد یکخوابه با پلان قدیمی به یک آپارتمان دوخوابه با طراحی نئوکلاسیک و فضاهای کاربردیتر تبدیل شد. پروژه در سال ۱۴۰۳ آغاز شد و تا پایان فروردین ۱۴۰۴ ادامه داشت؛ قرارداد ۹ ماهه بود، اما با وجود مشکلات پیشبینینشده در تأسیسات، حدود یک ماه زودتر از زمان قراردادی تحویل شد.

کارفرما در ابتدا با یک واحد یکخوابه و آشپزخانهای نسبتاً بزرگ مواجه بود و قصد داشت عملیات تأسیساتی را تا حد امکان محدود نگه دارد تا هزینه کنترل شود؛ اما پس از شروع تخریب مشخص شد تأسیسات قدیمی نیاز به اصلاح اساسی دارند و پروژه از یک بازسازی صرفاً دکوراتیو به یک بازسازی بنیادی تبدیل شد.

در زمان شروع تخریب، روی یکی از دیوارهای قدیمی پوشیده با PVC آثار نم مشاهده شد. بررسی نشان داد ایزوگام سرویس بهداشتی مشکلی ندارد و مسیر آب مصرفی هم سالم است. پس از باز کردن کف و برداشتن سنگهای قدیمی، رطوبت زیر کف و سپس شکستگی لوله فاضلاب مشخص شد؛ علت آن نشست خاک زیر مسیر لوله و خالیشدن تکیهگاه آن بود.

همین کشف، پروژه را از یک بازسازی دکوراتیو به یک بازسازی فنی و زیرساختی تبدیل کرد. در ساختمانهای قدیمی، نشست یا جابهجایی خاک اطراف مسیرهای فاضلاب میتواند در طول زمان باعث فضای خالی زیر لوله و در نهایت شکستگی شود؛ به همین دلیل بررسی کف، مسیر لولهها و زیرسازی پیش از بازسازی اهمیت زیادی دارد.

کارفرما قصد داشت پس از بازسازی، واحد را اجاره دهد. پیش از تصمیم نهایی، درباره تفاوت ارزش اجاره واحدهای یکخوابه/دوخوابه و قدیمی/بازسازیشده با مشاوران املاک منطقه مشورت شد. نتیجه نشان داد تبدیل واحد به دوخوابه بازسازیشده، ارزش اجارهای را افزایش میدهد؛ بر اساس برآورد، هزینه بازسازی طی حدود ۲ تا ۳ سال از محل افزایش اجاره جبران میشد. بنابراین بازسازی صرفاً با هدف زیبایی نبود، بلکه بخشی از تصمیم سرمایهگذاری روی ملک بود.

قرارگیری واحد در تراز پایین و محدودیت ارتفاع سقف یکی از چالشها بود؛ برای جلوگیری از حس کوتاهی فضا، ورودی با اختلاف تراز و دو پله طراحی شد و از اجرای سازه حجیم کناف در مرکز سالن خودداری شد. نخالهها گونی و از طریق پارکینگ با نیسان خارج میشدند، و چون واحد در ساختمان مسکونی بود، عملیات پرسروصدا فقط در ساعات مشخصی (صبح ۸ تا ۹ و ظهر ۱ تا ۴) انجام میشد.

قرارداد ۹ ماهه بود اما پروژه در پایان فروردین ۱۴۰۴ (حدود یک ماه زودتر) تحویل شد؛ اجرای واقعی حدود ۸ ماه طول کشید. سیاست مهرسازان در پروژههای بازسازی این است که زمانهای غیرقابل پیشبینی (تعطیلات، قطعی برق، مشکلات تأسیساتی) از ابتدا در برنامه لحاظ شود. برآورد اولیه هزینه نیز با فرض تأسیسات محدود انجام شده بود؛ پس از کشف گستردگی واقعی مشکلات تأسیسات، هزینه نهایی حدود ۱۵٪ نسبت به برآورد اولیه افزایش یافت — عمدتاً بهخاطر اصلاح زیرساختهایی که تأخیر در آنها میتوانست مشکلات جدیتری ایجاد کند.